Impacto do aumento na compra de imóveis usados pelo Minha Casa Minha Vida e os desafios para o setor da construção

Lia Xan
Lia Xan 5 Min Read
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O programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV) consolidou-se como o principal motor do mercado imobiliário brasileiro, com papel decisivo no fomento a projetos residenciais em todo o país. No entanto, uma mudança significativa tem sido observada no perfil dos financiamentos realizados, com um crescimento expressivo na compra de imóveis usados, o que acende um alerta no setor da construção civil. Essa tendência traz à tona um debate importante sobre o equilíbrio entre a valorização dos imóveis novos e a crescente procura por imóveis usados no âmbito do programa.

No primeiro trimestre de 2025, dados indicam que praticamente metade dos empreendimentos lançados e imóveis novos vendidos contaram com financiamento pelo Minha Casa Minha Vida, demonstrando a enorme influência do programa no mercado imobiliário. Contudo, o aumento na aquisição de imóveis usados tem gerado preocupação nas construtoras, que defendem a priorização dos imóveis novos para manter a atividade econômica aquecida e gerar empregos no setor.

Em 2024, o programa atingiu o maior número de contratos para imóveis usados desde sua criação, com um total de 583 mil unidades financiadas, sendo 155 mil imóveis usados. Essa quantidade representa 27% do total de financiamentos realizados, o que configura um recorde para essa modalidade e evidencia o interesse crescente dos compradores por imóveis que não sejam novos.

A partir de fevereiro de 2023, o programa passou a permitir o uso dos juros mais atrativos do Minha Casa Minha Vida para compra de imóveis usados, utilizando recursos do FGTS, principal fonte do programa. No entanto, diante do aumento dos financiamentos para usados, o governo federal estabeleceu regras mais restritivas em 2024, especialmente para a faixa 3 do programa, com redução do teto máximo para financiamento de usados de R$ 350 mil para R$ 270 mil, além do aumento do valor da entrada para os compradores.

Para as construtoras, os imóveis novos são fundamentais para impulsionar a economia, uma vez que geram empregos diretos na construção civil e fortalecem a sustentabilidade do fundo do FGTS. Já a aquisição de imóveis usados, embora importante para determinados nichos, não contribui da mesma forma para a geração de emprego e desenvolvimento econômico, motivo pelo qual o setor defende que o programa priorize o financiamento para imóveis novos.

As recentes alterações no programa incluem a criação da faixa 4, que passou a permitir o financiamento para famílias com renda de até R$ 12 mil mensais, inclusive para imóveis usados, o que trouxe um novo fôlego para o segmento. Além disso, o governo flexibilizou as exigências de entrada para a faixa 3, diminuindo os percentuais nas regiões Sul, Sudeste, Norte, Nordeste e Centro-Oeste, facilitando o acesso ao crédito para os compradores.

Apesar das restrições mantidas no valor máximo para imóveis usados, as medidas adotadas em 2025 foram recebidas com otimismo pelo mercado imobiliário. A flexibilização das condições para entrada e a criação da faixa 4 devem contribuir para dinamizar o setor de usados, que enfrenta o desafio de equilibrar a demanda crescente com a necessidade de não prejudicar a construção de novas moradias.

Especialistas destacam que a sustentabilidade do programa Minha Casa Minha Vida depende do equilíbrio entre a oferta de imóveis novos e usados, de forma a garantir a continuidade da geração de empregos no setor da construção civil e a preservação dos recursos do FGTS. Com isso, o setor imobiliário espera manter um ritmo estável e promissor ao longo de 2025, mesmo diante de desafios como a alta da taxa básica de juros e a retração em lançamentos fora do programa.

Em resumo, o aumento na compra de imóveis usados dentro do Minha Casa Minha Vida representa uma mudança significativa no perfil do mercado habitacional brasileiro. A busca pelo equilíbrio entre os benefícios aos compradores e a sustentabilidade do setor da construção civil é um desafio que envolve adaptações nas regras do programa, visando promover o crescimento econômico e o atendimento das necessidades habitacionais da população. O cenário aponta para uma evolução constante do programa, com impacto direto no futuro da habitação no Brasil.

Autor: Lia Xan

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